对对配一线城市溢价率创年内新高 7月土拍市场“缩量提质”

上海诞生新的全国单价“地王”项目对对配，深圳土地单价时隔10年再破纪录……7月，多个热点城市的土拍消息频登热搜榜，引起市场广泛关注。

《每日经济新闻》记者梳理各机构统计数据了解到，7月，土地市场总体供应面积同比下降，但多地土拍刷新当地楼面价纪录。尤其是一些“绝版地段”“多年断供区域”高品质宅地入市出让，引来众多房企激烈争夺。例如，上海、深圳、苏州等地陆续拍出高溢价、高总价、高单价地块，土地市场“缩量提质”特征显著。

8月1日，中指研究院企业研究总监刘水在接受《每日经济新闻》记者书面采访时表示，从各城市群土地出让金额来看，长三角位居四大城市群之首，央企、国企和地方国资房企仍是拿地主力，民企仅在重点区域补充土储。

“土地市场争夺激烈，一方面是由于房企希望抓住窗口期，在核心城市优质地块补仓；另一方面，今年以来各地释放的优质地块和稀缺项目吸引了房企目光，稀缺性决定了竞争激烈性。”刘水进一步指出，接下来，北京、上海、深圳、杭州、成都等热点城市的核心地块，或将继续保持高溢价成交，而三四线城市地块则以底价成交为主，部分城市可能会通过优化供地结构、降低起拍价格等方式，吸引房企投资布局。

沪、杭、深现高总价地块

克而瑞数据显示，7月，全国土地市场成交规模迎来季节性环比回落，土地成交建筑面积、金额分别环比下降13%和18%；供应建筑面积为6181万平方米，处于低位运行。

7月，克而瑞重点监测城市土拍平均溢价率达9.9%，创2025年二季度以来月度新高，主要是因为7月下半月部分城市接连出让了多宗优质宅地。其中，一线城市土拍溢价率大幅攀升，达到25.7%，创今年以来月度新高；三线城市土拍溢价率小幅上升至4.6%，较上月增加1.2个百分点；二线城市土拍溢价率下降1.1个百分点至6.2%。

举例来看，7月14日，深圳前海深港合作区核心桂湾片区一宗宅地出让，共吸引12家房企角逐。经过158轮激烈竞价，该地块被招商蛇口以总价21.55亿元、楼面价84180元/平方米、溢价率86.10%竞得。这也是近10年，深圳宅地楼面价首次突破8万元/平方米关口，成为深圳单价“地王”。

7月23日，绿城中国以总价46.67亿元、楼面价65242元/平方米、溢价率8.74%，竞得位于苏州市苏园土挂（2025）04号地块，刷新苏州楼面价历史纪录对对配，并且成为江苏省单价“地王”。

7月27日，备受市场关注的上海徐汇衡复风貌区地块正式出让，最终被民营企业上海祺祥旺宇置业公司以总价12.25亿元、楼面价20.03万元/平方米、溢价率22.38%竞得，一举刷新上海乃至全国涉宅用地楼面价纪录。

中指研究院数据显示，7月，溢价率超过10%的地块，出现在杭州、上海、成都、武汉、青岛、南京、深圳和长春等城市。其中，长春经开区一宗地块溢价率高达100%，上述深圳前海深港合作区地块溢价率也超过86%。

《每日经济新闻》记者了解到，从全国住宅用地成交总价TOP10来看，高总价地块主要集中在上海、杭州和深圳。其中，上海有5宗地块入围，总成交金额高达244亿元，其中虹口区北外滩地区hk315-11地块以总成交价65亿元位列月度榜首。杭州和深圳各有2宗地块入围，总成交金额分别为46亿元和45亿元。

克而瑞研究中心市场研究总监马千里表示，7月，武汉、济南、西安均有宅地流标或撤牌，因销售前景确定性不足或未达出让预期，未能成功如期出让。不过，7月整体土地流拍率为9%，处在近年低位。

在马千里看来，随着各地进一步推进高质量发展，土地使用效率有望进一步挖掘潜力，预计各地将迎来更多优质宅地入市。

下半年土拍热度有望维持

再来看房企拿地情况。中指研究院数据显示，今年前7个月，TOP100房企权益拿地总额5783亿元，同比增长34.3%，相比6月小幅增长1个百分点。中海地产、绿城中国和保利发展分别以542亿元、522亿元和424亿元的权益拿地金额排在行业前三。

据刘水介绍，今年前7个月，重点城市拿地金额TOP10房企中，以央企、国企和地方国资为主力，这些企业继续聚焦核心城市并加大力度补仓，民企仅在重点城市补充土储。

例如，招商蛇口在北京、上海、南京和成都四个城市的拿地金额，均进入当地拿地金额榜前十；建发房产在杭州、北京、苏州和成都四个城市的拿地金额，也进入当地拿地金额榜前十。

民企方面，滨江集团聚焦杭州，在杭州位列拿地金额榜第一；兴耀房产集团在杭州、大华集团在上海均增加土地储备；嘉禾兴地产进入成都拿地金额榜前十。

在今年前7个月房企全口径新增货值TOP10榜上，绿城中国、中海地产和保利发展位列前三，金额分别为1116亿元、935亿元和907亿元。

《每日经济新闻》记者了解到，政策层面，7月，多地发布了土地供给侧管理优化新政。例如，7月10日，北京印发《北京市深化改革提振消费专项行动方案》，提出优先向轨道交通站点和就业密集地区供应住宅用地，完善“保障+市场”住房供应体系。这不仅能给当地房地产市场带来更有活力的市场化宅地，还能进一步丰富宅地供应结构。

7月21日，成都发布《关于促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》，提出在四方面提升供应质量，包括完善“人房地钱”联动机制、推动区域均衡发展、分板块灵活制定商服自持比例、支持高品质住宅建设。

对此，马千里分析指出，下半年，土地市场有望维持适当的竞拍热度，在合理交易规模下，政策为稳市场提供更多动力，释放更多稳定信号。集聚大量外来人口的核心城市，以及经济发展水平较高的中小城市，在合适的开发指标之下，城市更新类宅地在助力城市焕新发展的同时，也将为房地产市场带来更多强确定性的投资标的，并持续提振从业者和需求侧信心。

刘水则提醒道，短期来看，房企当下更注重项目安全性与盈利确定性，北京、上海、深圳和杭州等热点城市的核心地块，凭借稀缺属性，预计仍将频现高溢价成交，成为房企争夺焦点。不过，房企仍需避免获取高价地，防止单价过高而为项目后续开发带来挑战。

“产品力竞争升级，得房率提升、外立面材料升级成为趋势，倒逼开发商提升设计能力，拿到地后如何打造‘好房子’对对配，是房企未来的一个考验。”刘水进一步指出。

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